市街化調整区域は再建不可？建て替えはできる？

市街化調整区域は再建築不可？

「市街化調整区域」は、市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域です。用途地域は基本的に定められていません。また自治体などによる都市基盤の整備もしないことが原則となっているため、新たに開発・建築行為をする場合は制限を受けることになります。

つまり、住宅や商業施設などの建築を制限して、より多くの自然を残すためのエリアであるといえます。市街化の調整をするエリアであるため、新しい建物の建築をせずに、今ある自然を残すことが重要視されていますので市街化調整区域は再建不可といえます。

ちなみに市街化区域とは・・・

市街化区域は都市計画法で指定される、都市計画区域の1つで自治体による道路、公園、下水道などの都市施設の整備も重点的に実施されます。また、土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる整備が積極的に進められる区域でもあります。今後建物を建築して街づくりを促進を目指すエリアが市街化区域、建築を制限して豊かな自然を残そうとするエリアが市街化調整区域です。

再建築可能な条件は限定的となる

原則として建物の再建築ができない市街化調整区域ですが、すべての場合において建築が認められていないわけではありません。一定の条件を満たすことで、建物の再建築が可能となる場合があります。限定的に認められている再建築の条件は、次のものがあげられます。

・地域に需要があり貢献できる建物の再建築

・もとの所有者の親族が自分で住む場合の再建築

・区域指定前の既存宅地での建て替え

上記の条件を満たす場合は、市街化調整区域であっても再建築が可能です。

地域に需要があり貢献できる建物の再建築

地域に需要があり貢献できる再建築が可能な建物とは主に高齢者施設、社会福祉施設、医療施設です。ちなみに建築が必要と都道府県知事による許可が認められる建物であれば店舗やホテル、学校や遊園地なども可能です。

もとの所有者の親族が自分で住む場合の再建築

土地の所有者やその親族が住む家であれば市街化調整区域での建物の建築が可能です。ただし住む自治体により３親等や６親等などさまざまな決まりがありますので自分の住む自治体に確認し再建築をする必要があります。

区域指定前の既存宅地での建て替え

市街化調整区域に指定される前に既存の宅地を取得している場合も都道府県知事の許可が必要ですが建て替え可能です。ただ、建築基準法により定められている「接道義務」が守られておらず、再建不可の物件である場合には建て替えできません。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることがそもそもできないです。

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