解体・造成の豆知識

造成工事とは、傾斜地や凹凸のある土地を切土・盛土・擁壁・排水などで整え、建物を安全に建てられる宅地にする土木工事です。

国税庁の令和8年分単価（東京都）では、整地費が1㎡あたり800円、土盛費が1㎥あたり8,000円、土止費（擁壁）が1㎡あたり91,800円と定められています。平坦地の整地だけなら100㎡で約8万円ですが、擁壁や傾斜地の造成を伴うと数百万円規模になり、総額は土量・擁壁・残土処分の3つでほぼ決まります。

この記事のポイント

• 平坦地の整地は100㎡で約8万円
• 擁壁は公的単価で9.18万円／㎡
• 盛土は地山の約1.1倍の土が要る
• 残土は搬出先の確認が義務化
• 「一式」見積もりは数量で分解

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造成工事の費用相場はいくら？公的単価で見る総額と坪単価

造成費の公的な物差しは、国税庁が毎年公表する「宅地造成費の金額表」です。東京都の令和8年分で試算すると、100㎡（約30坪）の土地は整地だけなら約8万円、傾斜度5〜10度の造成なら約290万円が目安になります。

• 土地条件別の試算早見表
• 国税庁単価の性格と上昇傾向
• 東京都と埼玉県の単価差
• 総額を決める3大要因

土地条件別の造成費用早見表（100㎡・165㎡の試算）

国税庁の単価に面積を掛けると、土地条件ごとの公的な目安額を出せます。下の表は、国税庁「令和8年分 宅地造成費の金額表（東京都）」の平坦地単価（整地800円、伐採・抜根1,100円、地盤改良2,300円／㎡）と傾斜地単価をもとに、筆者が試算したものです。

擁壁が必要な場合は、ここに「擁壁の長さ×高さ×91,800円」を足します。高さ1m・長さ20mの擁壁なら、20㎡×91,800円で約184万円が加わる計算です。

ちなみに民間の相場記事では、造成工事全体の目安を1坪3万〜10万円とし、大規模な擁壁や地盤改良が必要な場合はこれを大きく超えると説明されています。公的単価で試算した結果とおおむね重なる水準です。

国税庁「宅地造成費の金額表」は相続税評価のための単価

宅地造成費の金額表とは、相続税・贈与税で農地や山林を評価するときに差し引く造成費を、国税局が都道府県ごとに定めた単価表のことです。市街地農地や市街地山林などを宅地とみなして評価する際に、宅地としての価額から控除する造成費として使われます。

つまり、工事業者の見積額そのものではありません。それでも毎年改定される公的な数値なので、見積書の妥当性を検算する物差しとしては最も信頼できると筆者は考えています。

単価は上昇傾向にあります。東京都では令和6年分から令和8年分の2年間で、土止費が82,000円から91,800円へ約12.0%、地盤改良費が2,000円から2,300円へ15.0%上がりました（INA社による国税庁資料の集計）。見積もりを取る時期が1年ずれるだけで、総額が動く可能性があるわけです。

東京都と埼玉県の造成費単価の違い

首都圏の中でも、単価は都県ごとに少しずつ異なります。令和8年分の埼玉県は土盛費8,100円／㎥、土止費90,600円／㎡、傾斜地5度超10度以下は28,600円／㎡です（INA社による国税庁資料の集計値）。東京都と比べた主な差は次のとおりです。

• 土盛費：埼玉が100円高い
• 土止費：埼玉が1,200円安い
• 傾斜5〜10度：埼玉が400円安い

東京と埼玉の差は数%以内で、県境をまたいでも公的単価は大きく変わりません。実際の見積額に差が出るとすれば、単価よりも、道路条件や残土の運搬距離といった現場ごとの事情によるものです。

造成費用の総額を決める3大要因

造成費が土地によって数百万円単位で変わる理由は、大きく3つに集約されます。

• 切土と盛土の土量バランス
• 擁壁の有無と高さ・長さ
• 重機とダンプの搬入経路

1つ目は土量バランスです。削った土をその場の盛土に回せれば、搬出も購入もほとんど発生しません。逆に土が余れば残土処分費、足りなければ購入土の搬入費が積み上がります。

2つ目の擁壁は最大の変動要因で、国税庁の公式計算例（400㎡・土盛り1m・擁壁60m）でも総額の約6割を土止費が占めています。3つ目の搬入経路は見落とされがちですが、幅4m未満の道路しかない敷地では大型車が入れません。こうした道路は「2項道路」と呼ばれ、首都圏の住宅地では珍しくありません。

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造成工事の費用内訳：切土・盛土・整地の単価と計算方法

造成費は、整地・伐採抜根・地盤改良・土盛り・土止めの5項目を「数量×単価」で積み上げたものです。土盛りだけが体積（㎥）単価で、ほかは面積（㎡）単価です。また、盛土量は仕上がり体積ではなく、締め固め前の土量で考える必要があります。

• 整地・伐採抜根・地盤改良の中身
• 切土費用の考え方
• 盛土に必要な土量の計算
• 国税庁の公式計算例

整地・伐採抜根・地盤改良の公的単価と工事内容

整地・伐採抜根・地盤改良は、いずれも面積（㎡）あたりで計算します。国税庁は、整地費を凹凸のある地面をならす工事費（土盛り後の地ならしを含む）と定義しています。伐採・抜根費は樹木を伐採して根を除去する工事費で、整地工事で樹木を除去できる場合は計上しません。地盤改良費は、湿田など軟弱な表土の土地を安定させる工事費です。

実務上のポイントを1つ挙げます。見積書に「伐採抜根」と「すき取り」が両方載っている場合、作業範囲が重なっていないかを確認してください。同じ面積に二重で単価が乗っていないかは、施主が自分で見つけられる典型的なチェック項目です。

太い根を残したまま盛土すると、根が腐って空洞になり、地盤沈下の原因になりえます。抜根を省いた見積もりが安いのは当然で、安さの理由が工程の省略なのかどうかを見極めたいところです。

切土の費用は「整地費＋残土処分費」で考える

国税庁の金額表には「切土費」という独立した項目がありません。平坦地の費目は、整地費・伐採抜根費・地盤改良費・土盛費・土止費の5つです。

では、切土の費用はどう見ればいいのか。高い部分を削って平らにする作業そのものは「地ならし」の延長なので、公的単価では整地費の範囲で扱われます。ただし、削った土が敷地内で使い切れずに余れば、その分は残土として搬出することになります。

つまり、切土の実質コスト＝削る作業費＋余った土の処分費です。見積書では「掘削」「床掘」「残土処分」などに分かれて記載されることが多く、処分費のほうが大きくなるケースも珍しくありません。

盛土に必要な土量は「締め固め後」から逆算する（土量変化率C）

盛土量とは、締め固めて仕上がった後の体積のことです。土は締め固めると体積が減るため、仕上がり体積と同じ量の土を運び込んでも足りません。

農林水産省の積算基準では、締め固め後の土量÷地山の土量を「変化率C」とし、砂質土・礫質土・粘性土の標準値をいずれも0.90としています。締め固め後の土量を地山の土量に換算する係数（1/C）は1.11です。

具体例で見てみましょう。100㎡の土地を50cmかさ上げすると、仕上がり体積は50㎥。これを地山の土量に換算すると50÷0.90で約55.6㎥になり、仕上がり体積より約1割多い土が必要です。見積書の盛土数量が「仕上がり体積」なのか「搬入土量」なのかが曖昧だと、着工後に「土が足りない」という追加請求につながりやすくなります。

国税庁の公式計算例：道路より1m低い400㎡の土地

国税庁のPDFには、平坦地の造成費の公式計算例が掲載されています。面積400㎡（間口20m・奥行20m）で、道路面まで1mの土盛りが必要、道路面を除く三面に土止めが必要な正方形の土地という設定です。

注目したいのは、擁壁60mだけで総額の6割強を占めている点です。自分の土地で試すときは、面積・かさ上げの高さ・擁壁の長さを入れ替えるだけで概算が出ます。手元に概算があれば、見積もりを受け取った瞬間に「どの行が大きいのか」がすぐに見えるようになります。

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残土処分費の計算方法と高騰の理由

残土処分費は、掘削した地山の体積に土量変化率L（1.20〜1.30）を掛けた「ほぐした土量」に、処分単価を掛けて算出します。2023年からは元請業者に搬出先の適正確認と受領書の保存が義務付けられ、処分コストを押し上げる要因になっています。

• ほぐし率を使った残土量の計算
• 処分費の内訳と相場の見方
• 2023年の搬出先確認の義務化
• 施主が確認したい書類

残土量の計算式とほぐし率（L値）

ほぐし率（変化率L）とは、掘り起こした土が空気を含んで膨らむ割合のことです。農林水産省の積算基準では、ほぐした土量÷地山の土量を「変化率L」とし、砂質土（普通土）は1.20、粘性土は1.30、高含水比粘性土は1.25を標準としています。

ダンプで運ぶのは膨らんだ後の土なので、搬出土量は次の式で求めます。

搬出土量（㎥）＝掘削面積（㎡）×掘削深さ（m）×L値

100㎡を30cmすき取る場合、地山の体積は30㎥です。砂質土なら36㎥、粘性土なら39㎥になり、同じ面積・同じ深さでも、土質によって運ぶ量が約1割変わります。関東ローム層のような粘性土が出る現場では、この差が見積もりに効いてきます。

残土処分費の内訳と相場の見方

残土処分費は、主に次の3つで構成されます。

• 積込：重機でダンプに積む作業
• 運搬：受入地までの往復
• 受入料：処分場への支払い

受入料は地域と受入地ごとに差があります。公共工事向けの例では、広島県の建設発生土処分先一覧（令和8年2月改定）で、受入地によって1㎥あたり2,500円、3,600円、4,100円などの単価が設定されています。首都圏の民間処分場の単価を網羅した公的資料は、現時点では見当たりません。

運搬距離の影響も無視できません。長崎県の積算資料は、処分地ごとに価格が異なるため、運搬距離にかかる費用と処分費を合わせて比較するよう求めています。総額の目安としては、住宅系メディアの解説で、建坪30坪程度の新築の残土処分費が30万〜60万円程度とされています（基礎工事分を含めた目安で、造成単独の数字ではありません）。

残土の搬出先確認と受領書が義務化された（2023年の省令改正）

残土処分のルールは2023年に大きく変わりました。熱海市の土石流災害を受けて、資源有効利用促進法の省令が改正されたためです。改正は、令和5年1月1日施行の第1弾と、令和5年5月26日施行（一部は令和6年6月施行）の第2弾の2段階で行われました。

この改正で、500㎥以上の建設発生土を搬出する工事では、受注者が計画作成時に、現場の土壌汚染対策法の手続き状況と、搬出先の盛土規制法等の許可を確認し、確認結果票を作成することになりました。さらに、搬出先へ土を運んだときは、搬出先の管理者に受領書の交付を求め、確認・保存することも義務化されています（国土交通省「建設発生土の搬出先計画制度」）。

書類作成と確認の手間が増えれば、その分は処分コストに反映されます。正直なところ、「残土処分費が上がった」理由を燃料費だけで説明する業者には、少し注意したほうがいいと感じます。

施主が見積もり段階で確認したい残土関係の書類

残土の不適正処分は、施主にとっても他人事ではありません。土地所有者として不法盛土の問題に巻き込まれるリスクを考えると、契約前に次の点を確認しておくと安心です。

• 搬出先の名称と所在地
• 搬出先の許可の有無
• 受領書の写しの交付可否
• 異物混入時の処分方法

「搬出先はどこで、受領書の写しはもらえますか」と一言聞くだけで、業者の管理体制はかなり見えてきます。なお、受領書の対象となる工事規模は自治体の案内によって書き方に差があるため、自分の工事が対象かどうかは業者に確認するのが確実です。

もう1点。コンクリートガラや廃材が混じった土は、通常の残土としては扱えません。異物が混入している場合は産業廃棄物として扱われ、産業廃棄物管理票（マニフェスト）による確認が必要になります。

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擁壁・土留め工事の費用：公的単価と民間相場の幅

擁壁の公的単価は、東京都の令和8年分で1㎡あたり91,800円です。民間の相場記事では1㎡3万〜5万円とされる一方、3万〜13万円と幅を持たせる業者もあり、構造と高さによって金額は大きく変わります。水抜き穴の設置は法令上の要件です。

• 公的単価と民間相場の比較
• RC擁壁と間知ブロック積み
• 水抜き穴と裏込めの基準
• 古い擁壁の再利用可否

擁壁工事の公的単価と民間相場はなぜ違うのか

擁壁工事費とは、土砂の流出や崩壊を防ぐ壁を築く費用のことで、壁面の面積（長さ×高さ）で計算します。国税庁の東京都単価は、擁壁の面積1㎡あたり91,800円です。

民間の相場は幅が広く、工事マッチングサイトの解説では、擁壁工事の単価相場を1㎡あたり約3万〜5万円としています。そのうえで、業者によっては3万〜13万円と幅を持たせて公表しているケースもあり、それが法外とは言い切れないとしています。

なぜこれほど差が出るのか。筆者の見立てでは、ブロック塀に近い低い土留めと、構造計算が必要な高いRC擁壁が、同じ「擁壁」という言葉でくくられていることが大きいと思います。見積もりを比べるときは、単価より先に「構造種別と高さ」が同じかどうかをそろえることが大切です。

RC擁壁と間知ブロック積みの違い

RC擁壁とは鉄筋コンクリート造の擁壁、間知ブロック積みとはコンクリートブロックを斜めに積み上げる擁壁のことです。RC擁壁は壁を薄く垂直に近く立ち上げられるため敷地を広く使え、工期も短縮しやすいことから、現在主流の工法とされています。

間知ブロック積みは勾配をつけて積むので、斜面の分だけ宅地側の有効面積が減ります。とはいえ実務上の信頼性は高く、板橋区の案内でも、既存擁壁の構造がRC造か間知擁壁以外で、設計者が安全性を証明できない場合は造り替えを検討するよう求めています。

狭小地では、RCの型枠を組む作業スペースが取れないこともあります。どちらを選ぶかは、価格だけでなく敷地条件と相談して決めることになります。

水抜き穴と裏込め砕石は省略できない

水抜き穴とは、擁壁の裏に溜まった雨水や地下水を外へ逃がすための穴のことです。建築基準法施行令第142条では擁壁に水抜き穴を設けることとされ、宅地造成等規制法施行令第10条では、壁面3㎡以内ごとに少なくとも1個、内径7.5cm以上の水抜き穴を設けることとされていました（福岡市の解説資料）。盛土規制法への移行後の現行条番号は、所管の窓口で確認してください。

なぜそこまで求められるのか。擁壁裏の含水量が増えると土圧と水圧が増し、基礎のすべり抵抗も下がって、擁壁の倒壊を招くおそれがあるからです。

見積書に「水抜きパイプ」「透水マット」「裏込め砕石」の行があるかは、必ず確認したいポイント。安い擁壁見積もりで真っ先に削られやすいのが、この見えない部分です。

古い擁壁を再利用できるかの判断基準

既存の擁壁を使えるかどうかは、まず「検査済証」の有無で判断します。新宿区の案内では、建築基準法・都市計画法・盛土規制法などに基づく検査済証のない擁壁の近く（高さ2m超のがけ等の下端から高さの2倍以内）に建てる場合、東京都建築安全条例第6条により原則として擁壁の設置が必要としています。

ただし、検査済証があれば安心というわけでもありません。板橋区は、既設擁壁は検査済証の有無にかかわらず、ひび割れ・はらみ・劣化がないかを設計者等が確認する必要があるとしています。再利用を判断するときの目安は次の4点です。

• 検査済証の有無を役所で確認
• ひび割れ・はらみの有無
• 水抜き穴があるか
• 大谷石・空積みではないか

造り替えが必要になった場合は、区の助成制度も確認しておきましょう。目黒区では、高さ2m超のがけ・擁壁の改修工事を対象に、工事費の50%以内・上限100万円を助成しています。

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雨水排水工事の費用と見積もりの見方

建築基準法19条は、敷地内に雨水と汚水を排出・処理するための下水管やためますなどの設置を求めています。排水工事の費用は、U字溝や配管の「m単価」と、雨水桝の「箇所単価」で積み上げるのが一般的です。

• 建築基準法19条の排水規定
• m単価と箇所単価の見方
• 排水を省いた土地のリスク

建築基準法19条が求める敷地の高さと排水

建築基準法第19条は、敷地の衛生と安全を定めた規定です。第1項は、敷地は接する道の境より高く、建物の地盤面は周囲の土地より高くしなければならないとしつつ、敷地内の排水に支障がない場合や、用途上防湿の必要がない場合は例外としています。

つまり「道路より低い土地は必ず盛土しなければならない」わけではなく、排水に支障がなければ例外が認められるというのが正確な読み方です。

一方、第2項は、湿潤な土地や出水のおそれが多い土地、ごみなどで埋め立てた土地に建てる場合は、盛土や地盤改良などの措置を講じなければならないとしています。第3項では、敷地に雨水と汚水を排出・処理するための下水管・下水溝・ためますなどを設けることが求められています。

排水工事の見積もりは「m単価」と「箇所単価」で読む

排水工事の見積もりは、行ごとの単位を見るだけで中身がかなり読めます。

• U字溝・側溝はm単価
• 雨水桝は箇所単価
• 宅内配管はm単価
• 公共接続は一式が多い

チェックすべきは延長（m）と箇所数が図面と合っているかです。桝の数が図面より少ない見積もりは、安く見えても後で追加になりやすい傾向があります。

公共の側溝や下水道への接続で道路の掘削・復旧を伴う場合は、道路管理者や下水道管理者への手続きが別に必要になることがあります。この部分が「一式」になっていれば、手続き費用と工事費が分かれているかを確認しましょう。首都圏の住宅向け排水工事の単価を網羅した公的資料はないため、単価の妥当性は相見積もりで比べるのが現実的です。

排水を省いた造成地で起きること

表面を平らにならすだけで水勾配と雨水桝を設けないと、雨水が敷地にたまり、地盤がぬかるんで基礎工事に入れなくなることがあります。

被害は表面だけにとどまりません。先ほど擁壁の水抜き穴について触れましたが、雨水や地下水で擁壁裏の含水量が増えると、土圧・水圧が増すうえに基礎のすべり抵抗も下がります。排水計画と擁壁の安全性は、切り離せない関係にあるということです。

造成時に排水を省くと、建物が建った後のやり直しは困難です。外構を壊して配管し直すことになり、最初に入れておく費用より高くつくことがほとんどでしょう。

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造成工事の見積書の見方とチェックリスト

造成見積もりの精査で最も効くのは、「一式」の行を数量・単位・単価に分解させることです。国税庁の単価表にない費目（残土処分・仮設・重機回送・小運搬・埋設物撤去）こそ、公的単価と実際の見積額の差が生まれる場所です。

• 「一式」を分解させる方法
• 公的単価との差が出る行項目
• 地中埋設物の取り決め
• 精査チェックリスト

「一式」見積もりを数量と単価に分解させる

「造成工事 一式 ○○万円」とだけ書かれた見積書は、作業範囲が定義されていない状態です。すき取りの深さも残土の量も決まっていないため、着工後に「想定より土が多かった」という追加請求が起きやすくなります。

分解を求めるときは、単位の違いを意識すると話が早く進みます。国税庁の定義に沿えば、整地・伐採抜根・地盤改良は面積（㎡）、土盛りは体積（㎥）、土止めは擁壁の面積（㎡）あたりで数量を出すのが基本です。

「すき取りは何cm、残土は何㎥の想定ですか」。この2つを質問して即答できない業者は、現地調査が浅い可能性があります。

公的単価と見積額の差はどの行項目から生まれるか

公的単価で検算した額と業者の見積額が合わないのは、珍しいことではありません。差の正体は、多くの場合「国税庁の金額表に費目として存在しない行」にあります。

金額表にない行が大きいときは、その理由を書面で説明してもらいましょう。説明が具体的な業者ほど、着工後の追加請求も少ないというのが筆者の実感です。

地中埋設物の追加費用は契約前に単価を決める

地中埋設物とは、過去の建物の基礎コンクリートやガラ、古い浄化槽、井戸など、地面の下に残っている人工物のことです。掘ってみるまで分からないため、見積もり段階では「別途」とされるのが普通です。

問題は、その「別途」の決め方。契約書や見積書の備考に、「発見時は写真で報告し、1㎥あたり○円で精算」のような単価基準が書かれていれば、後で揉める余地はかなり小さくなります。

ガラ混じりの土は産業廃棄物として扱われ、マニフェストでの管理が必要です。処分ルートが通常の残土と違うため、単価も別建てになります。

造成見積もりの精査チェックリスト

見積書を受け取ったら、次の項目を順に確認してください。

• 各行に数量と単位がある
• すき取り深さが明記されている
• 盛土量の基準が明記されている
• 残土量と搬出先が書かれている
• 水抜き・裏込めが含まれている
• 雨水桝の数が図面と合う
• 埋設物の精算単価がある
• 有効期限と価格改定条件がある

最後の項目は、単価の上昇局面では特に重要です。前述のとおり、東京都の公的単価は2年で土止費が約12%上がっています。着工が半年延びたときに金額がどう扱われるのかを、契約前に確認しておきたいところです。

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造成工事の流れと工期の考え方

造成工事は、測量と規制確認から始まり、すき取り、切土・盛土、擁壁、排水、転圧の順に進みます。盛土規制法の許可が必要な工事では、中間検査や完了検査も工程に組み込まれます。工期は、擁壁のコンクリート養生と許可審査の期間に大きく左右されます。

• 着工前の測量と許可申請
• 施工中の工程の順序
• 解体と造成の一括発注

着工前：測量・規制区域の確認・許可申請

造成の第一歩は、現況測量で高低差・面積・境界を確定させることです。この数字が、そのまま見積もりの数量になります。

次に規制の確認です。東京都では、島しょ部を含むほぼ全域が宅地造成等工事規制区域か特定盛土等規制区域に指定されており、工事規模によっては盛土規制法の許可が必要です。

都市計画法の開発許可が必要な規模なら、手続きの軸はそちらになります。開発許可を受けた工事は盛土規制法の許可を受けたものとみなされ、中間検査や定期報告、完了後の保全義務などの対象になります。許可が絡む工事では、見積もりより先に審査期間を確認しておくと工程が読みやすくなります。

施工中の工程：すき取りから転圧まで

施工は一般に、次の順番で進みます。

• 仮設・養生・重機搬入
• すき取り・伐採抜根
• 切土・盛土・転圧
• 擁壁の施工と養生
• 排水管・桝の設置
• 砕石敷き・最終転圧

工期を大きく左右するのは擁壁です。コンクリートは打設後に強度が出るまで待つ必要があるため、擁壁がある現場は、擁壁がない現場より工期が長くなります。

許可を受けた工事では、行政の検査も工程に入ります。埼玉県の手続きフローでは、許可後に工事着手届、定期報告、中間検査、完了検査を経て検査済証が交付される流れが示されています。検査日程の調整も、工程表に織り込んでおきたいところです。

解体と造成をまとめて発注する場合の考え方

古家付きの土地では、解体と造成を同じ業者にまとめて頼むか、別々に頼むかという選択肢があります。

まとめて発注する利点は主に2つです。1つは、解体で使った重機をそのまま造成に回せれば、重機の回送が1回で済む可能性があること。もう1つは、地中から旧基礎やガラが出たときに、「解体の取り残しか、もともとあった物か」で責任が分かれないことです。

ただし、どれだけ安くなるかは現場次第で、一般化できる公的データは見当たりません。正直なところ、一括発注が必ず得とは言い切れないと思います。ハウスメーカーの造成仕様（地盤高さ・砕石厚・排水計画）を満たせるかどうかも含めて、分離発注と一括発注の両方で見積もりを取り、行項目単位で比べるのが最も確実な判断方法です。

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東京・埼玉の造成工事で注意すべき規制と地域事情

盛土規制法の規制区域は、東京都で2024年7月31日、埼玉県（政令市・中核市を除く）で2025年7月1日に指定されました。さいたま市・川越市・川口市・越谷市は2025年5月26日に先行指定されています。無許可工事の罰則は、法人で最大3億円です。

• 許可対象規模と罰則
• 都県・中核市ごとの開始日
• がけ条例の確認ポイント
• 狭い道路の搬入計画

盛土規制法の許可対象規模と罰則

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）とは、土地の用途にかかわらず、危険な盛土などを全国一律の基準で規制する法律です。施行は2023年（令和5年）5月26日でした。

許可が必要になる規模について、埼玉県は、盛土で高さ1m超の崖を生ずるもの、切土で高さ2m超の崖を生ずるもの、盛土と切土を同時に行い高さ2m超の崖を生ずるもの、盛土で高さ2m超となるものなどを挙げています。県条例により、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域のどちらでも、許可が必要な規模は同じです。

罰則は重く、九都県市の共同チラシでは、最大で拘禁刑3年または罰金1,000万円、法人に対しては最大3億円とされています。無許可で着工するリスクは、工事費とは比べものになりません。

東京都・埼玉県・中核市の規制開始日

同じ首都圏でも、規制が始まった日は自治体によって違います。

出典は、東京都都市整備局と埼玉県の報道発表です。

ポイントは許可を出す窓口です。さいたま市・川越市・川口市・越谷市では、各市長が許可権者になります。相談先を間違えると手続きが遅れるので、工事地が4市のどこかに当たるかを最初に確認してください。

がけ条例：東京都建築安全条例第6条と埼玉県の規定

がけ条例とは、がけの近くに建物を建てるときに、擁壁の設置や建物の位置を制限する自治体ごとの規定のことです。

東京都では、高さ2mを超えるがけや既存擁壁の下端から、その高さの2倍以内の範囲に建物を建てる場合、東京都建築安全条例第6条により原則として擁壁の設置が必要です（新宿区の案内）。設ける擁壁が高さ2mを超えるときは工作物の確認申請も必要になります。

埼玉県では、埼玉県建築基準法施行条例第6条にがけ付近の規定があります。所沢市はこれに基づき、擁壁を設けない場合は深基礎やくい基礎を安息角以深まで入れるといった取り扱いを示しています。埼玉県の条例で何m以上を「がけ」とするかなど具体的な数値は、土地を買う前に所管の建築指導課へ確認するのが確実です。

狭い道路（2項道路）では搬入計画が費用を左右する

前面道路が狭い敷地では、造成費が単価表どおりに収まらないことがあります。2項道路とは、幅員4m未満でも一定の基準を満たし、建築基準法上の道路とみなされる道のことです。原則として、道の中心線から2m後退した線が道路境界線とみなされます。

こうした道路では、大型ダンプや中型重機が進入できないことがあります。その場合に増えやすいのは次のような行です。

• 小型車による往復回数
• 小型重機の使用
• 敷地内の小運搬
• 交通誘導員の配置

見積もり前の現地調査で、道路幅員・電線・電柱の位置まで確認しているかが、見積精度を分けるポイントです。これらの費目は国税庁の単価表には含まれないため、公的単価との差の理由として説明を求めてよい部分です。

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よくある質問

Q1. 造成工事の費用は1㎡いくらですか？

国税庁の令和8年分単価（東京都）では、整地費が1㎡800円、擁壁が1㎡91,800円です。土盛りは体積単価で1㎥8,000円、傾斜地は傾斜度に応じて1㎡24,300円〜76,500円になります。これらは相続税評価用の単価なので、見積額を検算する物差しとして使うのが適切です。

Q2. 30坪の土地の造成費用は総額いくらですか？

平坦地で整地だけなら、約8万円が公的単価による目安です。100㎡（約30坪）に東京都の単価800円を掛けた金額で、傾斜度5〜10度の造成なら約290万円になります。擁壁や残土処分が加わると、さらに数十万〜数百万円単位で増えます。

Q3. 残土処分費が上がっているのは本当ですか？

搬出先の確認義務が強化されたことは事実です。2023年の資源有効利用促進法の省令改正で、元請業者には搬出先の許可確認や受領書の保存が求められるようになりました。こうした管理コストに燃料費や運搬距離の事情も重なるため、単価は工事ごとに確認する必要があります。

Q4. 盛土に必要な土の量はどう計算しますか？

仕上がり体積を0.90で割って、地山の土量に換算します。積算基準では締め固め後の変化率Cを0.90としているため、50㎥のかさ上げには約55.6㎥の土が必要です。見積書の盛土数量がどちらの土量なのかは、必ず確認してください。

Q5. 造成工事に許可が必要なのはどんな規模ですか？

埼玉県の場合、高さ1m超の崖を生ずる盛土や、高さ2m超の崖を生ずる切土などが許可の対象です。県条例により、2種類の規制区域とも同じ規模で判断されます。さいたま市・川越市・川口市・越谷市では、各市長が許可権者になります。

Q6. 古い擁壁はそのまま使えますか？

検査済証があり、劣化がないことを設計者等が確認できれば、使える場合があります。検査済証のない擁壁は、東京都では建築安全条例上の「既存の擁壁」として扱われ、原則として擁壁の設置が求められます。大谷石積みや水抜き穴のない擁壁は、造り替えも視野に入れて調査を依頼しましょう。

Q7. 擁壁の工事に補助金はありますか？

東京都内の複数の区に、擁壁改修の助成制度があります。たとえば目黒区は、高さ2m超のがけ・擁壁の改修に工事費の50%以内・上限100万円を助成しています。対象条件や受付期限は区ごとに違うため、契約前に所管課へ相談してください。

Q8. 見積もり後の追加請求を防ぐにはどうすればいいですか？

「一式」の行を数量・単位・単価に分解させることが基本です。そのうえで、すき取り深さ、盛土量の基準、残土量と搬出先、地中埋設物の精算単価を、契約書や見積書に書いてもらいましょう。着工後に争点になりやすいのは、ほぼこの4点です。

Q9. 道路より低い土地は必ず盛土しないといけませんか？

必ずではありません。建築基準法19条は敷地を道より高くすることを原則としていますが、敷地内の排水に支障がない場合などは例外としています。ただし、湿潤な土地や出水のおそれが多い土地では、盛土や地盤改良などの措置が求められます。

Q10. 解体と造成は同じ業者に頼んだほうが安いですか？

重機の回送や責任範囲の整理で有利になる可能性はありますが、必ず安くなるとは限りません。削減額を示す公的データはないため、分離発注と一括発注の両方で見積もりを取り、行項目単位で比べるのが確実です。ハウスメーカーの造成仕様を満たせるかどうかも、あわせて確認してください。

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まとめ：造成費用は「公的単価×数量」で検算できる

造成工事の費用は、業者に聞くまで分からないものではありません。国税庁の令和8年分単価（東京都）を使えば、整地は1㎡800円、土盛りは1㎥8,000円、擁壁は1㎡91,800円という公的な物差しで、自分の土地の概算を出せます。

そのうえで押さえておきたいのが、見積額との差が生まれる場所です。残土処分、仮設、重機回送、小運搬、地中埋設物は、いずれも国税庁の単価表にない費目。ここに数量と根拠が書かれているかどうかで、見積書の信頼度はほぼ判断できます。

最後に、筆者がいちばん伝えたいことを1つ。造成は、完成すると地中に隠れて見えなくなる工事です。水抜き穴、裏込め、転圧、排水といった見えない工程こそ、何十年も家を支える部分になります。安さの理由が工程の省略でないかを確かめること。それが、後悔しない造成の第一歩です。

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参照URL

• 国税庁 令和8年分 東京都 宅地造成費の金額表：https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r08/tokyo/tokyo/others/pdf/d210300.pdf
• 東京都 盛土規制法に基づく規制：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/takuzou/index.html
• 埼玉県 盛土規制法の規制開始（報道発表）：https://www.pref.saitama.lg.jp/a1102/news/page/news2025062701.html
• 国交省 建設発生土の搬出先計画制度：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_fr1_000001_00041.html
• 農水省 積算基準（土量変化率）：https://www.maff.go.jp/j/nousin/sekkei/sekisan_kijun/attach/pdf/index-294.pdf
• 新宿区 がけ・擁壁資料：https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000403258.pdf
• 目黒区 がけ・擁壁改修助成：https://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/sumai/taishinka/youheki_josei_2023-06.html
• 福岡市 水抜き穴Q&A：https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/shinsa/life/documents/tuika-q5.pdf
• INA社 造成工事の費用相場2026：https://media.ina-gr.com/ja/archives/ina-network/land-development-grading-work-guide