こんにちは、解体・造成・伐採ならお任せの首都圏緑化サービスです。今回は再建不可物件について記事にしてみました。
再建築不可物件は更地にするべき？メリット・デメリットを解説！
再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内だけにあります。
都市計画区域と準都市計画区域では建築基準法により「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められています。
なぜ再建築不可の土地ができてしまったか、というと建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法は昭和43年（1968年）です。そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在してしまうためです。
再建不可の土地にある建物を解体してしまうとどうなる？
相続で引き継いだ家が接道義務を果たしていない家だった。しかし…だいぶ建物が老朽化してしまっている。解体した場合にどうなるかメリットとデメリットをまとめました。
メリット
・手入れが楽
・空き家問題に発展しない
・コインパーキングなどで活用
もう建物を建てたりしない前提で整地し、駐車場や家庭菜園、資材置き場として活用する方法が一般的です。しかし、駐車場の場合には車が入る間口が必要となりますので接道が狭すぎる場合には向いていないかと思われます。
デメリット
・家が建てられない
・売却の際価値が下がる
・固定資産税が上がってしまう
隣の土地を購入するなどして再建できるようにする方法もありますが、もちろん足元をみられて土地を高く売られてしまう可能性があります。
古い家をほとんど残さず新築同様にリフォームをすることはできる？
古家をリフォームはできるのであれば、ほとんどを残さず新築同様にリフォームすればいいのでは？と思いますよね。しかし、再建不可の土地に残された古家の増築・増床など建築確認申請が必要なケースは許可がおりない可能性が高く、ほとんどを残さずリフォームで再建する方法は難しいです。
ただ一般的な木造2階建て物件をリフォームする場合、増築工事をしないかぎり建築確認は必要がありません。木造平屋建て・木造2階建て・鉄筋平屋建ての住宅は建築基準法第６条第１項第四号建築物に分類され、これら戸建て住宅は小規模な建物と定義されているためです。内装、水回りの設備をリフォームするなどは問題ありません。設備を整えて古民家カフェやサロンとしての経営もいいかもしれませんね。
それでもやはり古い家は危ないから解体したい、駐車場などにして土地活用したいという方も、土地を再建可能物件にしたい、他にどんな活用方法があるか悩まれている方もよろしければ弊社にご相談ください。
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